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临清市人民政府办公室关于《临清市商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》公开征求意见的通知

2016-08-02 16:47:23 作者:xxb 来源: 浏览次数:0

临清市人民政府办公室

关于《临清市商品房预售资金监管实施细则

(征求意见稿)》公开征求意见的通知

 

有关部门、单位,社会各界人士:

为了保护购房者利益,维护我市房地产市场秩序,市住建局、房管处会同有关部门在调查研究的基础上,起草了《临清市商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。为广泛听取社会公众的意见,现将征求意见稿全文公布,征求社会各界意见。有关单位和社会各界人士如有修改意见,可通过电子邮件方式将意见发送至:qiaoxu006@sina.com 意见反馈截止时间为2016817日。

联系人:乔晓旭  2322617

 

附件:临清市商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)

                            

临清市人民政府办公室     

201682   


附件

 

临清市商品房预售资金监管实施细则

(征求意见稿)

 

第一条 为规范商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金用于相关工程建设,防止商品房交易风险,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 凡在本市行政区域内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等),其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本细则。

第三条 本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。

第四条 住房和城乡建设行政主管部门负责对我市商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房预售资金监督管理。主要履行以下职责:

(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;

(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;

(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;

(四)商品房预售资金监管其他有关工作。

建立房地产行政主管部门、人民银行和银监部门商品房预售资金监管协调机制。

第五条 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。

房地产开发企业应当根据实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称监管项目),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称资金账户)。未经房地产行政主管部门、人民银行和银监部门商品房预售资金监管机构书面批准,房地产开发企业不得从该账户支取现金。

第六条 房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构(下称监管银行)、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议,同时,向监管银行提供以下资料:

(一)监管项目的工程形象进度表;

(二)监管项目各阶段资金使用计划;

(三)监管项目工程预算清册;

(四)投标文件、中标通知书;

(五)监管银行要求的其它资料。

签订商品房预售资金监管协议后,监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号,作为房地产开发企业用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》必备书面文件之一。

第七条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,按照法律、法规规定,在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容:

(一)商品房预售资金监管协议书;

(二)监管银行预发放的资金账户账号;

(三)监管项目的工程形象进度表;

(四)监管项目各阶段的资金使用计划。

未签订商品房预售资金监管协议书的项目,房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

第八条 房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定,凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户,开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。

监管银行在账户开立后五个工作日内,将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料抄报房地产行政主管部门备案。

第九条 监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务,配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。

第十条 房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的,应当由房地产开发企业向房地产行政主管部门提出申请,经批准后解除原监管协议,同时重新签订监管协议,将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。

第十一条 监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。

购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款应当由贷款银行直接划入资金账户。

房地产开发企业应当凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。

房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供其商品房预售资金已经存入资金账户的证明。

第十二条 商品房预售资金使用实行封闭式管理。

房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时,应当向监管银行提出申请,并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。单笔用款金额超过500(含)万元的,应当预先向房地产行政主管部门申报,经房地产行政主管部门书面批准后方可向银行提出申请。

第十三条 监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请,符合条件的,自申请之日起二个工作日内付款。

第十四条 房地产开发企业应当按月向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行当地分支行备案。房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。

第十五条 商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。

按照不高于监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

第十六条 商品房监管项目竣工验收备案后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。

第十七条 房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户,骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的,房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售,并责令其限期改正。同时,将其行为纳入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

第十八条 监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明,造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的,应当承担相应的法律责任,并将其行为记入企业的诚信档案。

第十九条 监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料,超前超额支付商品房预售资金,导致工程无法竣工的,除承担相应责任外,三年内不得在我市行政区域内承担商品房预售资金的监管。

第二十条 房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,房地产行政主管部门应当责令限期改正,造成严重后果的,监管项目的工程监理单位或监管银行承担连带责任,并依法追究相关责任人的责任。

第二十一条 参与商品房预售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的,由有关部门依法依纪追究责任。

第二十二条 本细则第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条规定的行为,情节严重,造成购房人到有关部门上访等社会事件的,由纪检、监察部门依法追究其行政、纪律责任; 构成犯罪的,依法移送公安、检察机关追究其刑事责任。

第二十三条 本细则自公布之日起施行。 本细则施行前已经批准预售的商品房项目,房地产开发企业不能在三个月内完成竣工验收的,应当在本细则公布之日起四个月内,按照本细则的规定办理。逾期未按照本细则办理的,由主管机关依法撤销其《商品房预售许可证》。 

 

附件:临清市商品房预售资金监管协议书(示范文本)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


附件

 

临房    市预监(        

 

临清市商品房预售资金监管协议书(示范文本)

 

甲方:                                (监管银行机构)

乙方:                                (房地产开发单位)

丙方:                                (工程监理单位)

 

为加强商品房预售资金监督管理,确保商品房建设顺利进行,保护交易双方的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规之规定,经甲、乙、丙三方充分协商,在平等、自愿的基础上,就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见,特订立本协议。

一、乙方开发建设的                         项目,坐落位置:                               ,土地证证号:                  ,土地面积:               平方米,总建筑面积:               平方米,总套数:          ,工程预算清册总额:      万元,预计售楼款约为:      万元,其中                                               作为本协议项下的监管项目,甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行,丙方为监管项目的工程监理单位。

二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行           ,预设资金账户账号                         

三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《临清市商品房预售资金监管实施细则》等规定,负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。

四、甲方应当做好金融服务工作,方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。

五、乙方在甲方开立资金账户,作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款等)由购房人直接存入该资金账户,房地产开发企业不得擅自收存;各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内,不得直接支付给乙方或者转作他用。

六、乙方必须根据有关规定,接受对商品房预售资金的监督管理,保障购房人的合法权益,并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求,将竣工验收合格的商品房交付给购房人。

七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后    天内,应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续,并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。

八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的,应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的,甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续;如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的,甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。

九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请,丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。

十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明,以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料,按监管项目实际支出需要拨付资金。

十一、乙方经甲方核准使用的预售资金,只能用于支付监管项目开发建设需要。具体可以用于监管项目相应的前期工程费、配套费、土地价款、管理费、销售费、财务费、人员工资、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用等。上述费用的可支取的总额不得超过总监管额的20%

十二、违约责任

(一)因丙方未按照本协议约定履行职责,造成监管资金未能使用于项目建设,致使本协议项下的项目建设不能按期竣工,给购房人造成损害的,丙方与乙方承担连带赔偿责任。

(二)丙方无正当理由逾期审查乙方提出的用款申请材料,造成项目建设延误的,由丙方按照乙方所受经济损失的      %承担赔偿责任。

(三)因甲方未尽责履行监管义务,致使本协议项下的项目无法正常建设,给购房人造成损失的,甲方与乙方应当承担连带赔偿责任。

(四)因甲方无正当理由克扣或者迟延支付乙方所需工程款项,给乙方造成损失的,甲方应当承担赔偿责任。

(五)因丙方未认真审核或者甲方未提供监管资金余额的准确情况,造成本协议项下的项目建设不能按期竣工,给购房人造成损失的,甲、乙、丙三方应当承担连带赔偿责任,但有证据证明甲、丙两方无过错的除外。

十三、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的,由三方当事人协商解决,协商不成的,可以要求监管项目所在地建设主管部门和金融管理部门共同调解,协商或者调解不成,或者当事人不愿调解的,按照下列第   项处理:

(一)向有管辖权的人民法院起诉。

(二)由聊城仲裁委员会依据其仲裁规则仲裁。

十四、协议的终止

本协议项下监管项目竣工验收备案后,根据房屋或建设行政主管部门出具的相关证明和乙方提出的资金账户撤销申请,经协议三方一致书面同意,资金账户内的商品房预售资金方可解除监管,同时本协议终止。乙方应当及时将预售资金监管撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。

十五、本协议未尽事宜,协议三方可以签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

十六、本协议在执行过程中,当事人三方的商品房预售资金监管和收缴、使用等行为应当接受和服从当地建设行政主管部门和金融管理部门的指导、监督和管理。

十七、本协议共计   页,一式六份,甲、乙、丙三方各一份,另外三份分别报监管项目所在地建设行政主管部门和人民银行、银监部门备案。

十八、本协议自三方签字盖章之日起生效。

 

甲方: (公章)      乙方: (公章)      丙方: (公章)

 

负责人签名:        负责人签名:        负责人签名:

 

业务联系人:        业务联系人:        业务联系人:

 

联系电话:          联系电话:          联系电话:

 

                                


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